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A Ceagesp e a Dinâmica Urbana14.06.17

A  CEAGESP E A DINÂMICA URBANA

Por Heliana Comin Vargas

Qualquer explicação sobre o desenvolvimento das atividades de comércio e serviços que acontecem de forma espontânea na cidade, passa pelo conhecimento do fluxo  que as geraram, considerando que  o comércio (e os serviços) têm com a cidade uma relação de origem.

Existem algumas atividades urbanas que apresentam características de polos geradores e/ou atratores de fluxo. No primeiro caso, encontram-se aquelas atividades que acolhem muitos empregos como, por exemplo, os grandes conjuntos empresariais ou instituições públicas não abertas ao público. Outras são predominantemente atratoras de fluxo como, por exemplo, os teatros e estádios, estes de caráter mais ocasional, e outras atraindo um fluxo de modo constante como algumas instituições de atendimento ao público (poupa tempo, Detran) e os shopping centers, para dar apenas alguns exemplos mais expressivos.

Alguns destes polos, por sua vez, têm a habilidade de ser geradores e atratores de fluxo ao mesmo tempo, aumentando o seu significado, em termos da dinâmica urbana, para além dos conhecidos impactos sobre trânsito. Dependendo do perfil do fluxo gerado ou atraído (renda e especialidade), estas atividades funcionam como uma indústria motriz, impulsionando uma série de outras atividades que fornecem insumos a elas (ligações para trás), ou são dela decorrentes (ligações para frente), promovendo um encadeamento de atividades e  acabando por  se constituírem em um tipo de cluster temático.

Um exemplo característico deste tipo de polo são os hospitais. O fluxo gerado e atraído provoca no seu entorno, desde que a legislação urbana permita, uma série de atividades correlatas como consultórios médicos, clínicas, laboratórios de análises, farmácias, lojas de uniformes brancos, equipamentos cirúrgicos, e até mesmo flats para hospedagem de familiares dos doentes, cujos exemplos mais contundentes são o entorno do Hospital Sírio Libanês, na Bela Vista  e o Hospital São Paulo na Vila Mariana. Mais forte será esta especialização se for um hospital escola e estiver associado com alguma faculdade. Lembrando, ainda, que o encadeamento destas especializações também acaba contribuindo para o surgimento de um comércio mais diversificado como os restaurantes, e artigos de conveniência, por exemplo.

No caso da CEAGESP (Companhia de Entrepostos e Armazéns Gerais de São Paulo) que é uma central de abastecimento cuja finalidade é reunir  diversos mercados atacadistas em um único espaço, constituindo-se, segundo a ABRACEN  (Associação brasileira de centrais de abastecimento), na maior Central Atacadista da América Latina,  ela  também responde pelo surgimento de um cluster especializado. Primeiro por sua capacidade de gerar fluxos (empregos) e segundo pela magnitude e diversidade do fluxo atraído (caminhões, vans, automóveis, mercadorias, pessoas, empresas).

A atividade desenvolvida pela CEAGESP, de caráter essencialmente atacadista,  incluindo a distribuição de gêneros alimentícios, na sua maioria perecíveis, bem como plantas frutíferas e ornamentais entre outros produtos, levou ao aparecimento de uma série de atividades afins: serviços de transporte de carga e descarga, de manutenção de veículos, produtos e equipamentos  para a agricultura e para  jardins, lojas de embalagens e produtos de limpeza, fornecedores de serviços de diversas natureza, reproduzindo, em parte, a condição de venda no atacado, além do aparecimento de catadores, focos de prostituição e drogas.

Logicamente, a forma como estas atividades se desenvolvem no entorno do polo vai depender,, também,  do tipo de parcelamento do solo, da propriedade fundiária e do preço do solo na região. Quando a CEAGESP foi inaugurada em 1969, a área escolhida estava voltada, predominantemente, ao uso industrial, intensificado a partir da  década de 1950 com a construção do Centro Industrial Miguel Mofarrej, caracterizada por grandes lotes, numa região sujeita a inundações e  próxima  a eixos rodoferroviários.

Com a chegada da CEAGESP, a intensidade do fluxo de caminhões, gerando congestionamentos e contribuindo para a desvalorização dos imóveis, facilitava o uso por atividades que necessitavam de maiores espaços, aproveitando-se, inclusive, da mudança do perfil industrial da região e da oferta de imóveis vazios. Este tipo de atividade pode ser observada, atualmente,  nas imediações da CEAGESP entre as ruas Gastão Vidigal e a Imperatriz Leopoldina. As grandes concessionárias de veículos também aproveitaram a oferta de grandes áreas disponíveis, assim como a Central dos Correios e, mais recentemente, os hipermercados.

Outra característica da CEAGESP é o fato de que ela não atende apenas a distribuição atacadista, mas também, oferta  produtos no varejo a preços de atacado,  tornando-se  referência para a população da cidade que já se acostumou a fazer compras nos varejões que ela oferece. Várias outras atividades de cunho social, também acabaram sendo oferecidas pela Central.

Como, toda a ação no urbano provoca imediatamente uma reação ( impacto) que pode ser de diversas naturezas e dimensões, a saída da CEAGESP da Via Leopoldina não fugirá a regra. Levará consigo todo o fluxo pelo qual é responsável e promoverá uma valorização do solo urbano no seu entorno imediato, situação esta que já vem sendo observada desde o adensamento residencial ocorrido na região, na primeira década do século XXI, da consolidação do Parque Vila Lobos e  da presença do Campus da Universidade Mogi das Cruzes que já imprime um outro tipo de ocupação comercial no seu entorno.

O comércio e serviços locais relacionados ao CEAGESP, com certeza,  sofrerão duplo impacto. Perderão seus principais consumidores e  enfrentarão a alta dos aluguéis e do preço dos imóveis, que absorverão a pressão do setor imobiliário em busca de grandes áreas para seus projetos residenciais e multifuncionais, inviabilizando os negócios existentes. A área vai experimentar um processo que poderíamos chamar de “gentrificação comercial”, aqui entendido como uma substituição por estabelecimentos que trabalham como a oferta de produtos e serviços de maior rentabilidade  em relação à necessidade  de área bruta locável.

No que se refere à população que se abastece no CEAGESP por meio da venda no varejo,  consumidores residenciais, feirantes e donos de restaurantes, estes terão que buscar outras fontes. Como as vendas a varejo, aqui, são uma decorrência oportunista da existência do grande setor atacadista, será difícil manter o famoso “ Varejão” com o mesmo padrão de  preços, variedade  e qualidade dos produtos oferecidos, correndo o risco de se transformar numa grande feira, marcada pelo preço das feiras livres, que já não são, assim, tão convidativos, perdendo o seu real diferencial.

Isto posto, em termos de alguns dos impactos positivos e negativos que ocorrerão com a saída da CEAGESP, resta pensar se ela, com as instalações  e localização atuais tem dado conta do seu papel como Central de Abastecimento, com volume de transações que a colocam como uma das maiores do mundo.

Uma breve pesquisa sobre o funcionamento de Centrais de Abastecimento, mundo afora, vai mostrar o atraso existente no funcionamento da CEAGESP, seja em termos de viabilidade econômica que passa pela logística, projeto e gestão, seja pela dimensão dos compromissos sociais e ambientais que têm sido sucessivamente incorporados.

Caberia, portanto, ao poder público, assumir, de fato, a responsabilidade de geração de uma central de abastecimento condizente com as demandas atuais  que possam dar conta da sua dimensão econômica, social e ambiental,  no tocante a distribuição atacadista na maior cidade brasileira,  bem como do controle efetivo das transformações urbanas que serão observadas, na velha e na nova CEAGESP, para que equívocos pretéritos não sejam novamente reproduzidos.

Por Heliana Comin Vargas

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